• 房企联手中介!资本大批涌入!终于要租不起房了?---高碑店房产网
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-10-10  /  浏览:162 次  /  

     

       这是龙头房企最好的时代,也是中小房企最坏的时代,搅局的中介又出现在了租赁市场。

8月15日,国务院印发文件,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

继统计局放风后,最权威部门国务院又印发重磅文件,明确给出了不动产联网时间点,房产税全面推出的速度要超过预期。

       网上也传出许多房产税细节,还有人根据这些传闻计算出了每年的征税金额。结论就是,按照这节奏,许多人承担不起房产税,房价可能会大跌,逃命的时间不长了。诡异的是,又有消息称有北京土豪炒房客七八折挥泪大甩卖北京41套豪宅。

 

        无论消息真假,市场已经相当谨慎。新一线房价担当厦门,出现了史无前例的暴跌,核心区域房价下跌近1万元/平米,杭州也出现某楼盘大幅降价的消息。

房住不炒,房价是控制住了,租金却快失控了,尤其是资本进入租赁市场后。

        北京的中介说,目前房租整体涨幅同比超过了10%,特别是五环、六环,很多都是500、1000元地往上涨。

资本进入租赁市场,跑马圈地,抢市场占有率,抢房源,把放租价格一提再提。比如北京天通苑有个房东,出租的心里预期价格仅7500元,但是遭到蛋壳和自如两大长租公寓品牌的争夺,价格一路炒高,8500、9500,最后蛋壳10800元拿下。

 

        房地产行业已从过去的高速发展期转向成熟竞争期,一线城市依旧是大型开发商必争之地,但想要活下去,活得更好,仅仅依靠高周转是不够的,必须转型。

万科决定率先踏出这一步,一如在2010年首个提出高周转策略一样。6月29日万科A召开股东大会,董事局主席郁亮表示:十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。

行业龙头高调转型,核心是服务,服务,还是服务!问题是,房子真的不好卖了么?

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卖房不能停 租房遇到瓶颈

       万科董秘朱旭女士,在7月23日博鳌21世纪地产论坛年会上表示,万科抛弃房地产是不准确的。住宅依旧是万科坚持的领域,是万科业绩的最好保障。

嘴上说不要,行动上还是很老实。

根据最新数据,万科2018年7月销售面积306.8万方,同比上涨23.1%,环比下降31.8%;金额451.4亿元,同比上涨26.96%,环比下降31.2%;平均售价14700元/平米,同比增长3%,环比增长0.9%。房子还是要卖的,而且要卖得越来越多,越来越好。

本以为是香饽饽的租赁市场,却遇到了难题,比如万科的大本营深圳。

 

         最新出台的《住房制度改革意见》,开启了深圳第三次房改,明确规定以后商品房供应只有40%,其他建成人才房,安居房、租赁住房,这一份意见规划到2035年,已经正式生效。福利住房建设对于房企来说是两难,不参与吧,领导那边说不过去,一旦深入其中,从头到尾就只能被政府安排的明明白白,挣点辛苦钱。

更尴尬的是万科北京租赁项目。2016年12月,万科以50亿元获得海淀永丰18号地块,专门用作企业自持租赁性住房, 项目名为万科翡翠书院。一套三居室月租金为1.5万元到1.8万元,如果项目100%出租,每年租金收入约为2.73亿到3.28亿。十年之后,只能回收买地资金的一半,如此低下的效率,万科是万万不能接受的。

 

       拿地造房卖不出去,卖出去的还要被政府限价,租赁项目回笼资金慢,只有依靠各类资产证券化才能维持生活的样子,万科很心痛。这可能才是郁亮在股东大会上的心结,既然卖房租房都不挣钱,干脆做服务商算了。

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该拿地还是该造房 万科表示我都不想要

      房地产企业普遍负债率高,因为行业资金需求量大。企业财报中,应付账款项目下的应付地价,就是房企业买地产生的负债;应付及预提工程款,就是拖欠建筑商产的货款。2017年,A股136家上市房企平均负债率高达79.1%。万科、绿地、保利的负债规模位列前三,分别为9786亿元、7550亿元、5382亿元。

单看负债率是远远不够的,晨晨姐说,不能忽视预收账款。

 

      中国在1994年出台《城市房地产管理法》,开启预售证制度。主要流程为客户预支房款,开发商拿地盖房,最后交付。交付之前预支房款不能确认为收入,只能计入流动负债里的预收账款。

根据万得数据,2015到2017年,万科预收账款分别为2126亿元、2746亿元和4077亿元,比当年营收还高,2017年达到营收的2倍多。2017年,万科总负债9786亿元,负债率83.98%;预收账款4077亿元,减去预收账款后资产负债率为48.79%。

 

        如果采用更加流行的净负债率指标,即(有息负债-货币资金)/净资产,万科2017年净负债率只有8.8%,同时期阳光城为251.88%,富力地产为169%.6%。

      潮水退去,谁在裸泳,一目了然。

      即使在净负债极低的情况下,万科为什么还是一意孤行要转型?

 

       通常来说,房企预计未来经济趋势平稳,房价稳定或者略有下跌,就会倾向于囤地,反映在财报中即拟开发土地上升。预测宏观经济平稳、房价走强,房地产企业就会倾向于加速造房开盘,反映在财报中即在建开发产品上升。

 

       根据万得数据,2015到2017年,万科拟开发土地为1035亿、1369亿、2176亿,占总资产比重分别为16.94%、16.48%、18.68%。2015到2017年,万科在建开发产品为2284亿、2848亿、3290亿,占总资产比重分别为37.36%、34.30%、28.23%。

 

          万科已经做出判断,未来一两年,经济和房价周期都会进入下行通道。

 

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          房子买不起 连租房都要租不起了?

         过去的万科,作为高周转的第一个倡导者,带来的后遗症是产品标准化和同质化。基本都是在几个既有的框架里做微创新。

         想要加快资金回笼,最好的办法就是每一期楼盘都长得差不多,这也迫使万科精耕细作几个主推系列产品。比如2012年的城花系列(城市中心外围住宅)、四季系列(城郊结合部住宅)、金色系列(城市中心住宅),以及深圳福田的瑧山府高端住宅系列。

 

        房地产尤其是住宅,只是万科的基石,是撑起估值最重要的部分。尤其是新业务还没形成气候的时候,比如物流、物业、商业和租赁公寓等,除了万科引以为傲的物业服务,其他都还处于前期投入状态。

        克尔瑞数据显示,2018上半年,7家千亿级别房企拿地销售比在0.3到0.4之间,除万科2.4年外,其余平均土地货值去化周期在3.5年以上。

         摆脱了拿地的束缚,在造房这件事上,万科选择只深耕一线和部分新一线。

         目前其采取的是一二线城市加核心城市周边三四线的布局策略。相比之下,碧桂园在三四线全面撒网。进入2018年,恒大碧桂园万科投资力度均有所减弱,碧桂园甚至传出下半年将全覆盖策略叫停,非操盘不做,通过牺牲利润抢现金流。

 

         什么样的业务现金流最充足?比如已经站上风口的长租公寓,默默等待入住的不止是大批白领和大学生,入局的除了龙头房企,还有疯狂的资本。

        根据媒体公开报道,目前全国TOP30的房企已经有超过三成布局长租公寓。例如万科城市之光大部分房源被途家斯维登公寓包租,天津北辰带学区LOFT也被途家斯维登包租,房山绿地精装公寓项目正在谈无人酒店包租。

优质房源已经被资本猎杀,一线和新一线租售比长期维持低位的历史,也将被改写。

 

         根据云房数据研究中心统计,截至目前,北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓,多数溢价率在1.5以上,平均溢价率在1.7到2.0之间,长租公寓比周边普通住宅平均租金高出将近2倍。北京上海这样的一线城市,必须要先有房源才能安排客源,在过去是政府、开发商、房东和租客四者博弈,现在资本进入,很多都采用欧美式的包租,收房一次性签10年长期租约,考虑到未来一线和新一线房租必然上涨,刚好能弥补前期投入的资金,这和上一轮地产周期,房企高价拿地,赌未来房价上涨是一样的逻辑。

        房地产行业的套路没变,楼也不再会有暴涨暴跌,有的只是越来越成熟。只是苦了那些盼望房价下跌,紧握手中房票的刚需改善中产阶级,迎来的可能是房价连着房租一起涨。

 

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